好房联盟最高检提示三大买房风险
发布时间：2023-05-29 17:35:30 来源:网易海南房产审稿人：刘军律师
编写人：张双建律师
基于检察机关2023年一季度房屋买卖合同类民事诉讼监督案件的办理情况，最高人民检察院2023年5月9日在公众号发文，提示三大买房风险。
风险一
卖房人违背诚信原则，将房屋“一房二卖”。
甲公司先与郑某订立《商品房买卖合同》，约定出售商业用房，面积251.8平方米，总价503万余元。郑某付清购房款后，甲公司又与乙公司订立合同，约定甲公司将包括郑某已购房屋在内的20余套商业用房出售给乙公司，面积2089平方米，总价1880万余元。
郑某起诉甲公司，要求退还购房款并赔偿房屋市场价格上涨后的差价损失。法院判决支持郑某退还购房款请求，未支持赔偿房屋差价损失的诉求。
郑某申请监督后，检察机关经调查核实认为，甲公司故意以低价将房屋出售给关联公司乙公司，主观恶意明显，案涉房屋差价损失属于可得利益损失，甲公司应予赔偿。检察机关监督后，法院再审期间组织调解，甲公司主动赔偿郑某部分房屋差价损失。
风险二
因借名买房、合伙买房，导致房屋实际所有人与权利证书登记人不一致，易于产生房屋权属争议。
陶某与黄某约定，以黄某名义合伙购买甲公司出售的房屋。后陶某向黄某交付部分购房款，由黄某将全部购房款支付给甲公司，并将房屋所有权证书办理至黄某名下。购房后，二人分别占有并使用案涉部分房屋。
后因二人发生纠纷，黄某向法院提起诉讼要求陶某返还占有房屋；陶某同时提起反诉，要求确认案涉房屋为二人共同所有。法院审理后，认定案涉房屋为黄某单独所有，判决陶某向黄某返还占有的部分房屋。
陶某申请监督后，检察机关经调查核实认为，陶某提交的收条、转账凭证等证据足以证明案涉房屋系陶某、黄某共同购买。检察机关监督后，法院再审依法判决认定案涉房屋为陶某、黄某共同所有。
注：
以案说房之前发布，专门讲述借名买房的风险。
文中指出：“借名买房的风险，主要来自于人的风险。我们可以简单认为，出名人（即房产证上登记的所有权人）就是房屋的主人，他可以凭借自己的意愿处置该房屋。虽有合同约束出名人，但合同毕竟不是万能的，尤其是出名人的人身状态、心理状态、经济状态等发生变化时，则容易导致风险产生。”
因此，出资人要尽可能采取综合措施，规避相关风险。
风险三
购房者购买明显低于市场价格的房屋，易于给自身造成损失。
甲公司以明显低于市场价格购买乙公司房屋，乙公司协助甲公司办理了房屋权属登记。
后王某向法院提起诉讼，主张案涉房屋是其通过拍卖从丙公司处购得，仅是委托乙公司办理房屋权属登记；乙公司将案涉房屋登记在自身名下，将案涉房屋出售给甲公司，属无权处分，故请求甲公司返还案涉房屋。
法院经审理认为，甲公司的行为构成善意取得，依法取得案涉房屋所有权，判决驳回王某诉讼请求。
检察机关受理监督申请后，经调查核实认为，甲公司购买案涉房屋价格明显低于市场价格，乙公司与甲公司签订房屋买卖合同未约定分期付款的时间、金额及违约条款，不符合重大交易的基本习惯。检察机关监督后，法院依法再审，认定甲公司不属于善意相对人，对案涉房屋不构成善意取得，案涉房屋应当归王某所有，判令甲公司返还案涉房屋。
随后，最高检提出三个建议，防范潜在交易风险，最大限度维护交易安全。
一、购房者应及时办理房屋权属登记。
购买房屋后，应及时办理房屋权属登记，避免卖房人再次出售房屋给自己造成损失。
注：
如果无法及时办理房屋过户登记，购房者也应尽可能办理预告登记。
以案说房之前发布，就预告登记进行了相关讲解。
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于适用<民法典>物权编的解释（一）》第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
依据以上法律规定可知：
1、预告登记，是购房者签订购房合同之后（债权），到房屋最终登记至购房者名下（物权）的这段过渡时期内，为保障购房者将来能实现物权而专门设置的一个制度。
2、是否进行预告登记，以买卖双方的具体约定为准。
3、进行预告登记之后，使得债权具备了一定的物权效力——未经预告登记的权利人（即购房者）同意，处分该不动产的，不发生物权效力。具体而言，依据《物权编司法解释》第四条，该房产无法转移至他人名下，也无法设立抵押权等其他物权。换言之，进行预告登记之后，能有效阻止 “一房多卖”、“先卖后抵”等行为。
另外，也可以点击查看，了解关于预告登记的更多知识——“简单来说，正常履行中的房产交易办理了预告登记，后面房地产公司资金链出问题，法院一般也会支持购房户的异议，不会执行这套房子。”
二、合伙买房（借名买房）应完善内部协议。
合伙买房当事人应签订相应内部协议，留存购房款支付凭证等能够充分证明房屋真实权属关系的证据材料。
注：
以案说房之前发布，讲述了“借名买房”中，出资人应如何采取综合措施，规避风险。
比如：签订协议；出资人控制合同、产证、购房发票、还贷银行卡（及网银）等资料；出资人实际控制（使用或管理）该房屋；出资人保存完整的钱款记录；一个合理的借名买房的理由。
三、购房者不可贪图便宜。
对于明显低于市场价格的房屋，应谨慎购买，认真审查房屋产权登记情况，切莫因贪图便宜造成更大损失。
注：
《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
依据以上法律规定，购房者构成善意取得应具备善意、支付合理价款、已办理不动产权属登记3个要件。而支付合理价款是核心要素，即支付购房款应大体符合市场价格。
因此，如果遇到明显低于市场价的房屋时（比如低于市场价30%），购房者心动的同时，有必要提醒自己“天上不会掉馅饼”，应三思而后行。不然，购房者可能会被认定为“不符合重大交易的基本习惯，未尽到必要的审慎注意义务”，面临“房子得不到且房款难追回”的凶险情形。
最后提醒：买房置业是人生大事，需要尽到相应的注意义务，建议全程有专业人士把关。
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