好房联盟多家银行称尚未收到存量房贷利率下调通知,曾有过打折先例
发布时间：2023-07-18 14:45:58 来源:新京报随着新增房贷利率的不断下调，市场上有关存量房贷利率下调的呼声也得到了央行的回应。
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
7月17日，新京报记者联系了工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行及部分个贷业务负责人，均表示：“目前尚未收到有关部门的正式通知和落地文件”。
那么，在央行表态后，存量房贷利率会否下调呢？存量房贷利率集体下调是否有过先例，又是如何操作的呢？
多家银行回应：尚未收到正式通知和文件
7月17日上午，新京报记者联系了工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行的工作人员，其均表示：“目前还未有相关政策出台。”
工商银行北京海淀西区支行工作人员称：“目前，我还没接到通知，就算有通知，也不会那么快。不同地区的房贷利率不同，北京目前是上浮的，其他地区也有出现下浮的情况，具体到每个地区不可能‘一刀切’，也在等上面的通知。北京利率水平普遍较高，如果下降也跟外地不同。”
建设银行总行的工作人员也表示：“我行已经关注到央行发布会及网上相关报道，但是目前还未收到有关部门的正式通知。我行会与监管部门做好沟通对接，如果有正式方案，我行会第一时间跟进并做好贯彻落实。”
中国银行总行的相关工作人员也表示：“我行内部还没有收到相关文件，如果将来有收到相关文件后，贷款人可以与贷款支行进行协商。”
随后，记者也联系了商业银行进行询问。交行某分行的个贷经理表示：“目前，我行尚未收到总行的红头文件，还没有相关落地的政策。”招商银行北京某分行个贷经理也向记者表示：“目前，北京还没有收到相关通知。”
提前还贷潮涌现，市场呼吁存量房贷利率下降
目前，存量个人住房贷款利率定价有两种机制。一种是固定利率机制，另一种是“5年期以上贷款市场报价利率（LPR）+加点”的浮动利率机制，也就是以LPR为定价基准，由借贷双方在签订合同时协商确定一个加点数值，利率会在合同约定的“重定价日”发生调整，调整内容仅为LPR，加点则保持不变。
“99%的房贷选择了浮动利率机制。”邹澜表示，尽管去年以来5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下行了45个基点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内固定不变，前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有较大关系。
据介绍，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
2023年6月20日，中央人民银行公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），一年期LPR下调至3.55%，五年期以上LPR下调至4.2%，一年期LPR及五年期以上LPR较5月均降低了10个基点。自2021年底至今，一年期LPR已累计下降30个基点，五年期以上LPR已累计下降45个基点，已降至历史低位。
据克而瑞研究中心统计，目前，购买普通住宅首套房贷利率下限已降至4.0%，二套房贷利率下限降至4.8%，已降至历史低位。今年以来，已经有超过40个城市降低首套房贷利率下限至4%以下。不仅如此，珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。
易居企业集团CEO丁祖昱表示：“购房者提前还贷的原因有很多，其中一点是房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大。目前，多数城市的首套房贷款利率已降至LPR-20基点，而两年前的购房者还在以动辄+50基点、甚至+100基点以上的利率还贷，增量和存量房贷利差多达1个-2个百分点。”
随着新增房贷利率的降低，前两年在房贷利率高点买房的购房者也呼吁“存量房贷利率”可以降低，减轻购房者还贷压力。
曾有银行对存量房贷利率有条件打7折
从银行层面来看，无论是存量房贷置换还是存量房贷利率打折都将降低其自身的收益率，但是面对着不断涌起的提前还贷潮，银行也需要对两者的影响做出评估。
中金公司认为，调整存量房贷利率对银行负面影响有限。尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但是还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，对宏观经济和消费有刺激作用。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“对于银行来讲，‘资产越来越荒’的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理‘转按揭’，以置换旧的贷款。”
对于存量贷款利率变更的途径，央行此次指出，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，也就是存在“变更合同”和“以新换旧”两种路径。
其实存量房贷利率下调在国内有过先例。在2008年国际金融危机的背景下，2009年年初，我国部分国有银行针对存量房贷款客户调整了折扣力度。比如，农业银行北京分行表示，对于贷款在30万元以上的客户，如果没有拖欠还款等不良记录，无需申请，自动执行7折房贷利率。中国银行上海分行表示客户到贷款经办行提交申请，审核通过可以享受7折优惠利率。
据媒体公开报道，2019年初，上海中小银行为了抢夺存量房贷，不少银行都推出了存量房贷利率7折的优惠，即“将原来的房屋贷款转至我行后，就可以享受7折优惠”，以此来抢夺存量房贷资源。这也反映了当时供求关系的转变，按揭市场从“卖方市场”到“买方市场”的转变。
李宇嘉表示：“未来，住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的‘降利率’，自下而上的存量房贷‘降利率’，即抢占存量资源的争夺战，估计很快就打响了。”
那么，在央行此次表态后，各大银行是否会有涉及存量房贷利率调整的相关政策出台，仍需拭目以待。
来源：新京报
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